연봉 3000만원이하 서민 내집마련 전략

************************* [ 연봉 3000만원이하 서민 내집마련 전략 !! ] *************************



내집 마련에 대한 샐러리맨들의 생각이 달라졌다. 지난해 부동산 가격 대상승기를 겪으면서 1∼2% 금리가 높다거나 세금을 면제해주는 것에 목숨(?) 걸며 저축하는 행태에 회의를 갖게 됐다.

부족한 여건이지만 대출을 받아가며 주택 구입에 나서던 동료 직장인들은 지난해 부동산 시세상승에 탑승하며 수백만∼수천만원씩의 자본이득을 얻었다.

막대한 시세차익 앞에서 대출이자는 매우 작아 보인다. 지난해 내집 마련을 놓친 샐러리맨이라면 상대적 허탈감이 크다.


< '연봉 3,000만원 이하일 때 내집 마련.' >

연수입 3,000만원 이하 샐러리맨들은 정부에서 국민주택기금을 지원해 운용하고 있는 '근로자·서민주택구입자금대출'과 '근로자·서민주택전세자금대출'로 눈을 돌려볼 필요가 있다.
저리에 유리한 조건으로 장기간 자금을 대출받을 수 있기 때문이다.

'근로자·서민주택구입자금대출'의 대출금리는 연 6.5%. 요즘 은행에서 대출기간이 10년 이상되는 아파트담보부 장기주택대출의 경우 대출금리가 7.75∼7.95%인 것과 비교할 때 꽤 낮은 편이다.

구입할 주택가격의 70%까지 대출받을 수 있다는 것도 주목할 점이다. 최근 서울 주요지역의 경우 투지지역으로 지정돼 주택가격의 50% 이 내에서만 주택담보대출이 가능하지만 국민주택기금의 지원을 받는 근로자주택자금대출은 그런 제한을 전혀 받지 않는다.
대출가능 최고금액은 1억원이다.

상환조건도 유리하다. 5년 동안 이자만 내다가 6년차부터 향후 10년 동안 대출원금과 이자를 균등분할해 납부하는 '5년 거치 10년 분할상환' 조건이다. 보통 장기대출상품이라도 거치기간은 1∼3년에 불과하다.

예를 들어 연 6.5%로 5,000만원을 대출받을 경우 초기 5년간은 이자만 월 27만원씩 내면 된다.

만일 같은 금액을 연 7.95%짜리 장기대출을 원리금균등분할상환 조건으로 이용하게 되면 초기 1년만 따져도 매월 대출원금은 68만∼73만원씩,이자는 28만∼33만원씩 등 총 100만원이 넘는 돈을 매월 꼬박꼬박 불입해야 한다.

각 시중은행의 인터넷 사이트에서 제공하는 할부금 조회 프로그램을 이용하면 이같은 계산은 손쉽게 할 수 있다.


대출금 상환 행태를 볼 때 원리금균등분할상환 방식으로 모든 대출금을 갚는 경우는 거의 드물다.

해당 주택을 매각할 때 대출을 이양하거나 6개월∼1년마다 돈을 모아 목돈으로 갚아나가는 행태가 대부분이다. 500만원이나 1,000만원씩 목돈으로 상환할 경우 그만큼 이자가 낮아진다.
대출금 상환계획에서 이같은 점을 반영한다면 '빚'에 대한 부담감은 크게 줄어든다.

문제는 최소한 납부이자와 보유기간 내야할 세금만큼의 시세차익이 발생할 것이냐 하는 점이다. 근로자주택자금대출을 이용해 5,000만원을 대출받고 초기 5년간 원금을 전혀 상환하지 않고 이자만 낸다면 이자 납부총액은 월 27만833원씩 모두 1,625만원이 된다.

미래를 예측할 수 없다면 과거를 살펴볼 일. 서울 강서구 가양동 6단지 18평형의 경우 첫 입주 때인 1992년 말 시세는 3,600만원이었다.
IMF(외환위기) 직전 호경기 때인 1997년의 시세는 8,000만원,지금은 1억2,000만원이다. 약 5년마다 4,000만원씩 오른 셈이다.

연봉 3,000만원 이하 샐러리맨에게 유리한 대출상품으로 '근로자·서민주택전세자금대출'도 있다.
연 5.5%로 전세보증금의 70% 이내에서 최고 6,000만원까지 대출되는 상품이다. 이 대출상품들은 국민은행과 농협,우리은행에서만 취급하고 있다.

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